| 成功する賃貸経営 |
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| 表面利回りと実質利回り |
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| 不動産の表示で広く使われるのが『表面利回り』です |
| 『表面利回り』とは、（年間賃料÷購入金額） で表される数字のことです。 |
それに対し、『実質利回り』という呼び方をされるものは、（実質年間総収入÷取得費用総額）を計算した数字です。
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| 賃料収入から差し引かれるべき経費には以下のものがあげられます。 |
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| 経費の内訳： 固定資産税、管理費、修繕費用、支払い利息、火災保険、など |
| また取得費用は物件により違いがありますが大体以下のものです。 |
| 取得費用の内訳： 購入代金、ローン保証料、事務手数料、登録免許税、仲介費用など |
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| 事業用ローンのいろいろ |
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賃貸物件の購入の資金の借り入れは、事業用ローンやアパートローンなどの名前で、各金融機関で取り扱っていますが、条件はそれぞれ違います。
チェックポイント １
自己資金
金融機関によって、自己資金が必要な場合と、必要でない場合があります。
チェックポイント ２
担保物件
中古物件購入に当たって、自己資金なしでの借り入れを検討の場合は、追加担保が必要となります。
チェックポイント ３
金利
各金融機関の金利は事前によく調べましょう。
チェックポイント ４
保証料
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| 管理 |
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賃貸物件の管理で重要なのは賃料の焦げ付きをなくすことです。
賃料の遅れが発生したときに、遅滞無く対応できていないと、賃料の滞納は増えていきます。最終的には、夜逃げなどの最悪の結果を生みかねない賃料の遅れを見逃してはいけません。
こうした手続きをまったく苦にならずに行えるオーナーの場合は別として、ストレスのたまる作業を請け負ってくれる管理会社との付き合いも重要です。
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| メンテナンス |
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賃貸経営に欠かせないのが、リフォームです。
退去後の部屋を、入居者を募集できる状態に復旧するリフォーム、あるいは建物全体を良好な状態に保つためのリフォームなど、リフォームは欠かせない要素です。
また、水漏れなど緊急を要する修繕も発生する可能性があります。
気軽に相談できる業者との付き合いを持っておきましょう。
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| 固定資産税 |
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賃貸経営の一つのメリットが土地の固定資産税の軽減です。賃貸物件の建っている土地の場合、他の土地に比較して、標準課税範囲が200㎡までの部分は６分の１になり、２００㎡を超える部分に関しても３分の１に大幅に軽減されます。
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| 部屋数 |
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アパートなら１０室以上、貸家なら５軒以上の規模になると、事業的な規模とみなされ、青色申告をすることが出来ます。
また、部屋数が多い場合、空室発生時の収益率の変動を小さく抑えることがができます。
例えば、4室のアパートで1室の空室が出た場合、２５％のダウンになりますが、10室のアパートの場合は１０％のダウンに抑えられます。 |
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| 満室にするには |
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空室は賃貸業の大敵です。
空室が発生したら、極力早く入居者を探すことが収益率のダウンを抑えます。
入居者を探すためには、インターネットを無視できない時代です。
当社では、 |
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| 原状回復と敷金 |
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国土交通省が発表したガイドラインにより、貸主と退去者の間の負担割合などが定義されております。
賃貸の内装の最近の傾向としては、畳の部屋を、フローリングにする、汚れやすいふすまをなくすなど、極力メンテナンスフリーにするようになっています。 |
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